一、“九五”期間北京市房地產業發展情況

　　“九五”期間，隨著城市建設的快速發展，國有土地使用制度改革的逐步推進，房地產市場體系的不斷完善，北京市房地產業成為國民經濟一個重要的新興產業和基礎行業。它在改善居民居住條件、加快城市建設等方面取得了令人矚目的成績，為推動國民經濟的快速發展發揮了重要作用。

　　（一）房地產開發呈現良好的發展態勢, 行業規模迅速擴大,市場體系日趨成熟，產業發展政策不斷完善。

　　房地產開發呈現良好的發展態勢。“九五”期間北京市房地產開發累計完成投資1979.7億元，比“八五”期間的568.4億元增長2.48倍，累計竣工各類商品房屋4762萬平方米。在政府宏觀經濟調控政策的引導下，房地產開發行為也逐步趨于規范，以市場為導向、以質量取勝的開發理念逐步建立，房地產開發投資向商品住宅傾斜的特征比較明顯。2000年商品房屋竣工面積1365.6萬平方米,其中住宅1013.7萬平方米，占74.2%。

　　行業規模迅速擴大，企業呈多元化發展。截止2000年底，全市各類房地產開發企業已發展到844家，其中非國有房地產企業達630家，占全市房地產企業個數的75%，比1995年上升了21.1%。全市專門從事和兼營房地產行銷代理業務的機構超過100家，取得房地產評估資格的機構已有100多家，各類房地產信息咨詢公司、機構300多家，從業人員3000余人。自1995年誕生第一家物業管理公司以來，目前已有960家物業管理企業遍布全市，10萬從業人員服務在850多片、1.3億平方米的各類小區中。

　　房地產市場日趨成熟，逐步從賣方市場向買方市場過渡，步入平穩發展期。一方面表現在商品房空置率保持在合理范疇。截止到2000年底北京市空置商品住宅299萬平方米，商品住宅空置率為9%，屬于合理空置范疇。另一方面價格開始理性回落。北京市商品住宅價格已由1997年的5478元/平方米的高位，回落至1998年的4769元/平方米，1999年的4786元/平方米，2000年的4557元/平方米，并趨于平穩。與此同時，個人購房比例不斷提高，個人購買商品住宅面積比例達到86%，比上年增長25個百分點。

　　產業發展政策逐步完善，法制建設不斷加強。“九五”期間，相應出臺和調整了土地、規劃、拆遷、開發、銷售等一系列法規政策，基本建立了適應北京市房地產業發展的較為完善的政策法規體系。

　　（二）北京市房地產業的快速發展，促進了城市建設，帶動了經濟發展，直接提高了城鎮居民的居住水平

　　房地產業橫跨生產、流通和消費三大領域，“前瞻后顧、旁敲側擊”的關聯效應相當明顯。房地產業的發展，有力的推動了建筑業、建材、冶金、機械、森工等50多個行業部門的發展。按住宅消費的帶動系數為1.34計算，2000年北京市商品住房銷售額為409.3億元，帶動的社會商品整體銷售額為548.5億元。2000年房地產業實現增加值80.4億元，比全市國內生產總值增速高3.6個百分點。北京市以住宅為主的房地產業作為經濟增長點的作用開始顯現。

　　房地產業的快速發展大大促進了城市建設。一方面，房地產開發為城市建設開辟了新的資金來源。征收的綜合地價款已成為北京市城市基礎設施建設的主要資金來源。初步估算，北京市每年政府投資于城市基礎設施建設的財政資金中，約有70%以上來源于房地產開發。另一方面，結合房地產開發帶動了城市基礎設施建設。通過房地產綜合開發，直接帶動了城市基礎設施建設，建設的成果也是令人可喜的。如投資總額近10億元的崇文大街道路改擴建工程、王府井和西城金融街地區市政設施改造等等，對于改善這些地區的市政基礎設施條件發揮了重要作用。

　　房地產業的快速發展加快了舊城改造的步伐，城市面貌日新月異。“九五”期間，隨著房地產業的逐步發展，北京市危改、新區等建設取得了令人矚目的成績，居民居住條件不斷改善。至今本市交付使用的2萬平方米以上綜合開發小區已達850個，100多萬戶市民告別大雜院，搬進了功能先進、服務完善的現代化小區。“九五”計劃制定的本市城鎮居民人均居住使用面積目標，已于1999年提前實現。

　　（三）北京市房地產業發展中存在的主要問題

　　第一，土地市場的發展滯后。主要表現在：土地開發供應和批租沒有真正納入計劃管理，總量控制薄弱，政府宏觀調控乏力，難以與經濟發展和城市建設相適應、相協調；土地批租的運作方式，以“毛（生）地”、協議出讓為主,不利于建立公開、公正、公平的市場競爭秩序；土地開發和批租的政策，政出多門，極不規范，土地調整難以按規劃進行。

　　第二，房地產市場不夠完善。主要表現在：商品住宅的供應體制尚未真正理順，中、高、低商品住宅結構需要進一步研究協調，住宅的存量調整和新增用量的關系尚需進一步解決；住宅二、三級市場還需進一步放開、搞活；中介市場不規范，缺乏強有力的管理；商品住宅價格有待進一步理順；房地產市場與金融市場游離特征仍舊明顯，房地產金融體系發育遲緩。

　　第三，房地產開發的粗放型特征仍很明顯。我市房地產開發企業生產規模普遍偏小，負債率偏高，住宅生產集約化程度低，產品科技含量有待提高。

　　第四，住宅建設的高投入低產出的矛盾突出。“九五”期間，北京市住宅建設投資占GDP的比例為13%左右，遠高于國際上的通行比例。北京市住房消費占居民家庭消費的比重僅有4%左右，國外基本上在20—30%；房地產業增加值占GDP的比重僅為3%左右，國外在經濟高速發展階段為8%以上，蕭條期也在4%以上。住宅建設的高投入低產出的矛盾，說明北京市的住宅產業在國民經濟發展中的作用尚待進一步加強。

　　二、“十五”北京房地產業發展環境分析

　　近幾年來的高速發展，使北京市房地產市場已經成為面向全國的市場、面向國際開放的大市場。未來的北京市房地產業，給國內外投資者留下廣闊的投資空間。

　　（一）國民經濟持續穩定增長，客觀上要求房地產業發展與之相適應

　　《北京市國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要》要求加快產業結構優化升級，實現三次產業全面升級。以普通住宅為主的房地產業是第三產業的重點，不僅本身屬于第三產業，而且還會帶動第三產業中的金融業、信息咨詢業等發展。同時，以住宅為主的房地產業是一個技術容量很大、附加值高、成長能力強的產業，可以通過對其關鍵技術的研究開發和住宅部件品的開發生產，產生一批新興的生產部門。所以，大力發展以普通住宅為主的房地產業有利于提高三產在全市經濟總量中的比重，完成產業結構的調整，建立以高新技術為先導、第三產業發達、產業結構合理、高效益、高效質的適合首都經濟特點的經濟。

　　（二）中國加入WTO，住宅投資需求進一步膨脹，房地產開發投資迎來新的發展契機

　　日用品關稅的降低，居民可支配收入相應增多，導致居民的住宅購買力增加，投資購房意識增強；“消費的示范效應”，居民擁有汽車數量將增加，改變了居民的出行方式，住房的郊區化、大型化、舒適化需求提高；外資企業的大量增加，必然增加了寫字樓、公寓、住宅、飯店、廠房等房地產開發產品的市場需求；加入WTO，三年后允許外資飯店進駐，進一步刺激酒店類房地產開發產品的市場需求；商業零售業的開發，國外大型零售商業企業的進入，進一步刺激商場類房地產開發產品的市場需求。

　　（三）城市規劃調整和城市建設步伐的加快，將繼續推動著房地產業的新發展

　　一是“十五”期間，企業整體搬遷的速度將明顯加快，初步預測今后五年時間內，啟動擾民搬遷項目的企業134家，轉讓占地面積將達到600多萬平方米；二是“十五”期間將在城近郊區建成125平方公里的城市綠化隔離帶；三是“十五”期間力爭基本完成城區現有303萬平方米嚴重損壞和危險房屋的改造任務，涉及動遷居民約34.7萬戶，住房934萬平方米。這些有力地支撐著房地產開發的繼續發展。

　　（四）隨著房改及配套政策的出臺和住房商品化進程的加快，住宅建設仍將保持較高的增長速度，帶動房地產業繼續平穩發展

　　深化住房制度改革，結合當前實際情況，積極慎重的制定好房改的相關配套政策。房改促進居民拿出儲蓄，加大住房消費，刺激住宅的市場需求和住房建設投資，有力地促進了新的經濟增長點的培育。隨著房改配套政策的陸續出臺，房地產需求亦將逐漸從無序和隱性化向有序和現實化轉變，帶動房地產市場平穩發展。

　　（五）隨著東南亞地區、韓國、日本等經濟的回溫，境外投資者，尤其是港、澳投資者的投資預期也將增加

　　在北京外商投資的房地產開發項目中，亞洲投資所占比重極大，如港商投資額和投資項目分別都占70%以上，亞洲金融危機直接影響到投資者的經濟實力和融資能力。但隨著東南亞地區、韓國、日本等經濟的穩定回升，境外投資者，尤其是港、澳投資者的投資預期也將增加，近年來寫字樓價格的回升也證明了這一預期。

　　（六）住房金融體系將逐步建立，房地產金融進一步發展，保證了房地產開發的資金需求

　　住房金融體系逐步建立主要表現在：住房金融由過去主要面對開發企業轉入既面向開發企業又面向消費，“一條扁擔挑起兩頭”；住房貨幣化分配將全面推行；住房金融的二級市場得到培育和發展；以公積金制度為主的政策性住房金融走向良性循環。如此，將進一步保證房地產開發的資金需求。

　　（七）中關村科技園區的建設給北京市房地產業注入了新的活力

　　1999年國務院對中關村地區的科技園區建設正式做出了批復，要加快建設中關村，用10年的時間使之成為世界一流的科技園區。北京市政府也將繼續加大財政對科技的投入，科技經費年增長率不低于20%。在基礎設施建設方面，北京市做了統一的規劃，“一路、一城、一園、一網”也開始重點規劃建設，中關村科技園區的建設將為北京市房地產開發業的發展帶來新的機遇。

　　此外，建立健全房地產市場體系和土地市場體系的速度加快，將帶動房地產業質和量上的發展。

　　三、“十五”北京房地產業發展目標和工作重點

　　（一）“十五”北京房地產業發展目標

　　1、“十五”期末，房地產業年度實現增加值達到125億元，以2000年為基數，平均每年增長9%；

　　2、十五”期末，房地產開發年度完成投資達到840億元，以2000年為基數，平均每年增長10%；

　　3、“十五”期間，房地產開發年度開復工面積平均為4800萬平方米，竣工1500萬平方米；

　　4、“十五”期間，商品住宅開發年度開復工面積平均為3000萬平方米，竣工1000萬平方米，期末城鎮居民人均住房使用面積達到18平方米；

　　5、“十五”期末，獨立核算的房地產企業職工人數達到200萬，全行業從業人數達到450萬。

　　（二）“十五”北京房地產業指導思想和工作重點

　　“十五”期間，北京市房地產業發展的指導思想是：培育、建立、發展和完善以普通住宅為主的房地產市場體系，充分發揮市場機制在房地產行業中優化配置資源、促進企業提高經營管理水平等方面的基礎作用。同時，加大市政府宏觀調控和宏觀管理的力度，堅持長期培育和近期治理相結合，以啟動住宅消費市場為切入點，存量調整為主，配以增量推動，著重于市民生活的提高和城市的可持續發展，全面培育以住宅為主的房地產業成為新的經濟增長點。

　　工作重點主要有：

　　1、實現經濟增長方式的轉變，堅持可持續發展的觀念，推進以普通住宅為主的房地產業規模化和集約化經營；

　　2、加強和改善房地產業的經濟調控，強化政府對房地產市場尤其是商品住宅市場的宏觀調控力度，制定和實施以普通住宅開發和經營為主的產業傾斜政策，實現房地產市場需求和市場供給的長期平衡；

　　3、加快城鎮住宅建設，花大力氣穩步推進城鎮住房制度改革，逐步建立以商品化為主要發展方向，建立科學合理的住宅供給體系；

　　4、推進房地產業管理體制改革，加快建立適應社會主義市場經濟發展的房地產投融資體制、開發建設管理體制、物業管理體制；

　　5、理順商品房價格，完善商品房價格監督和管理的方法，建立科學合理的商品房價格體系；

　　6、結合金融體制改革的深化，發展房地產金融，建立適合市場經濟要求的房地產融資和信貸制度；

　　7、繼續推進和深化國有房地產開發企業改革，建立現代企業制度，真正實現自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束，推進企業集團化發展；

　　8、加強房地產業的政策法規體系建設，加大執法力度，規范房地產市場，保證公平競爭，引導房地產業健康有序的發展；

　　9、以房地產開發推進中關村高科技園區、綠化隔離帶和危舊房改造等建設。

　　四、“十五”北京房地產業發展的主要政策措施

　　（一）加強土地供給管理，規范土地一級市場，推進市區兩級政府開展國有土地收購儲備試點

　　進一步深化土地使用制度改革，逐步建立國有土地收購儲備供應制度，以城市規劃為目標，以城市經濟發展為依托，以土地供應計劃為基礎，土地經過收購、開發進入儲備，然后以規范的出讓行為投向市場，改善土地供應形態和方式，促進北京市房地產市場步入成熟、完善。

　　1、選擇試點地塊。在城近郊區和郊區劃出幾塊重點開發用地，確定由政府進行收購試點。待土地利用規劃和控制性詳規批準后，再進行全面劃定政府儲備地塊的工作。

　　2、制定相關法法規制度。包括《北京市國有土地收購儲備供應暫行辦法》、《國有土地使用權招標拍賣出讓管理暫行辦法》等。

　　（二）理順商品房價格構成，促進商品房價格進一步合理化

　　遵循市場經濟規律，以市場實際為出發點，市場調節和政府調控為基本手段，逐步理順和降低開發建設成本，規范政府和企業行為，完善商品住宅市場體系，建立多元化供需調節機制，促進住宅市場健康穩定發展。

　　1、完善拆遷政策，規范拆遷各方行為，合理確定貨幣補償標準，加強貨幣補償資金使用管理；

　　2、改進工程造價計算依據，理順費用構成，按照標準管理和價格管理分開的原則確定科學合理的編制辦法，建立起在政府宏觀調控下由市場形成價格的機制；

　　3、清理整頓房地產開發收費項目，對各種沒有法律依據的收費項目和亂攤派要堅決取消；

　　4、理順住宅小區公共配套設施投資、建設、經營、管理、使用體制。根據實際情況，合理調整千人配套指標。對電信、供電等經營性配套設施不再無償提供。

　　（三）進一步啟動房地產二、三級市場，防止重復建設，合理確定存量住房、經濟適用住房和新建商品住宅的比例關系，建立和完善新的住房供應體系

　　新的住房供應體系的基本框架是：對高收入家庭，提供中高檔的新建商品住宅和二、三級市場上的中高檔住宅；對中低收入家庭，提供經濟適用住房和二、三級市場上的存量住宅；對最低收入家庭，提供廉租屋。

　　1、進一步啟動住房二、三級市場，將存量住宅納入新的住房供應體系。“十五”期間，為了迅速解決北京市已購公房有行無市的局面，首先要抓緊制定和完善住宅二、三級市場的有關法規和制度，包括對業務范圍劃分、經營主體資格、交易行為規范、市場監督和管理等，做出明確、詳細的規定；其次，根據“公平、透明、規范、方便、快捷”的原則，制定并公布市場操作規程，簡化辦事程序，控制和降低交易成本；第三，根據市場交易的具體需要，適時修改和制定一些政策規定，如已購公房銷售收益分成政策、已購公房出租的管理辦法等。

　　2、合理確定經濟適用住房的建設規模，進一步規范銷售行為。首先，深入調研，結合存量住宅上市情況，嚴格遵循“以銷定產”的原則，合理確定分年度建設規模；其次，盡快就中低收入家庭的界定和購房者認定辦法進一步做出具體規定，著力解決中低收入家庭的住房問題；第三，根據“經濟”和“適用”的原則，制定“十五”期間經濟適用住房建設標準；第四，加強經濟適用住房價格的監管，控制建設成本，保證工程質量。

　　3、妥當處理危舊房改造、經濟適用住房建設、綠化隔離地區改造和其它商品房開發關系，保持我市房地產市場供求關系相對平衡。經濟適用住宅、危改拆遷用房盡量安排在綠化隔離地區解決。經濟適用房要嚴格控制銷售對象，重點向危改居民、市政拆遷戶、房改對象出售。綠化隔離地區要嚴格審核安置房用量，控制商品房比例。在綠化隔離地區之外，從嚴控制新征地建設住宅，防范可能出現的市場風險。

　　4、加快制定廉租屋建設、經營、管理辦法。廉租屋建設標準應以目前經濟條件下的最低居住水平為限，根據每戶實際人口構成，對使用面積進行控制，并且以改造舊房為主，不成片建設，建設量控制在3%以內。

　　（四）積極穩妥采取有效措施，依法整頓房地產市場經濟秩序，提高規模效益，促進房地產市場健康穩定的發展

　　1、建設用地緊張，是“十五”期間房地產開發面臨的一個重要問題。閑置建設用地是我市未來經濟發展、城市建設和房地產開發用地的重要來源，應由市政府盡快依據土地管理和房地產開發有關法律法規，進行處置。原則上，對于沒有前期投入的項目，通過撤項的方式由政府無償收回，能夠“退耕還田”的要“退耕還田”；有前期投入的但無力繼續開發建設的，建成部分繼續經營，未建部分依法補償收回，或全部收回，組織項目轉讓；確需建設但因資金等其它客觀原因造成的，經審核可補辦延期用地手續；對于工業開發區閑置用地，要進行重新研究，該縮小規模的縮小規模，該取消的堅決取消。

　　2、對開發公司進行動態管理，扶優治散，堅決剔除以炒買炒賣項目為生的開發公司，優化重組現有的大量散、亂、差小型企業，實行大公司戰略，重點扶持20—30家大型房地產建設企業。通過大企業集團的高效運作，有效貫徹政府的房地產業發展政策，實現房地產開發的規模化和集約化，降低開發成本，增加有效供給；

　　3、加強房地產開發項目的管理，“十五”期初要對房地產開發項目進行一次全面清理，嚴禁項目的非法炒作，制定項目轉讓管理辦法，規范和整頓房地產開發市場。

　　（五）進一步優化投資環境，多方籌集資金，加快房地產金融改革步伐，加大房地產開發的投資力度

　　1、利用國外和外埠資金，是北京市“十五”期間房地產業繼續發展的重要內容。要改善投資環境，加強對外宣傳，探索和嘗試利用外資和外埠資金的多種形式，拓寬利用外資和外埠資金的渠道，研究加入WTO后的招商引資的新政策。

　　2、積極鼓勵金融機構與房地產開發商緊密合作，開展各種較為靈活的房地產金融業務。積極擴展房地產按揭業務，加強個人住房抵押貸款的風險防范。