維護廣大業主合法權益 促進文明和諧社區建設      

        近日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市社會建設工作辦公室、北京市民政局、北京市規劃委員會共同印發了《管理規約（示范文本）》、《業主大會議事規則（示范文本）》和《首次業主大會會議召開工作方案（示范文本）》，供業主大會制訂管理規約，召開業主大會會議時使用。三個示范文本的制訂，對于引導和規范廣大業主合理使用、維護物業，依法行使權利、履行義務，維護廣大業主和物業使用人的合法權益，促進安全舒適、文明和諧社區建設具有重要作用。

        《管理規約》：業主自我管理的基礎

        《管理規約（示范文本）》是業主使用、維護和管理物業的重要文件，是實現業主自我管理的基礎，是對業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反規約應當承擔的責任等事項依法作出的約定。《管理規約（示范文本）》與《臨時管理規約》相銜接，須經首次業主大會會議表決通過并實施。此次示范文本明確了業主在物業使用、維護和管理過程中的基本權利義務，并對按規劃設計用途使用物業、裝飾裝修物業、車輛停放秩序、服務費用交納、業主共有部分的使用及收益管理等方面做出了詳細的規范或提示。

        與《臨時管理規約》有所不同，在車輛停放秩序方面，《管理規約（示范文本）》規定，“車位只可用作停放車輛，不得用于其他用途。”而對業主的違約行為，《管理規約（示范文本）》也指出，業主、業主大會、業主委員會可以督促其改正，也可委托物業服務機構督促其改正。如限期未改正，業主、業主大會、業主委員會可委托物業服務機構依本規約對其提起訴訟。

        《業主大會議事規則》：全體業主應遵守的基本準則

《業主大會議事規則（示范文本）》是業主實現自我管理、自我規范的基礎文件，是該物業區域內全體業主、業主大會、業主委員會開展物業管理活動需遵守的基本準則，須經首次業主大會會議表決通過。此次示范文本對業主大會宗旨、組織方式、機構設置、議事程序、表決事項、業主委員會委員資格、業主大會及業主委員會活動經費等內容進行了詳細的規范或提示。

        《業主大會議事規則（示范文本）》規定，業主委員會不按時組織召開業主大會臨時會議的，經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議，物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府應當責令其限期組織召開；逾期仍不召開的，街道辦事處、鄉鎮政府有權指導社區居委會組織業主召開業主大會會議，重新選舉業主委員會;業主委員會應定期向業主或業主大會報告物業服務情況等。關于業委會的活動經費問題，《業主大會議事規則（示范文本）》明確，業主大會及業主委員會開展日常活動的經費由本物業區域內全體業主承擔，經業主大會會議，表決通過預算，由業主委員會收取。

《首次業主大會會議召開工作方案》：引導規范首次大會籌備

        《首次業主大會會議召開工作方案（示范文本）》是依據《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則（試行）》起草制定的，旨在引導和規范首次業主大會會議籌備工作，確保公平、公開、公正，同時，規范公示內容、選票送達方式等。

        《首次業主大會會議召開工作方案（示范文本）》規定，有以下行為之一的業主，不能擔任業主委員會委員：不遵守議事規則的；違反管理規約的；違章搭建建筑物、構筑物的；擅自拆改房屋承重結構的；擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的；擅自拆改燃氣管道和設施的；在物業區域內的物業服務機構任職，或與其關聯機構有利害關系的。

        此前，三個示范文本相繼征求了市、區有關部門，以及部分物業管理專家顧問、市物業管理糾紛人民調解專家意見，并通過網絡公開征集社會意見。經過認真研究，對示范文本的相應條款進行了補充、修改和完善。

來源：北京市住房和城鄉建設委員會