不具備條件成立業主大會，或雖成立了業主大會但未能選舉產生業委會，可以由街道辦、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會，以作為組織業主共同決定物業管理事項的臨時性機構。《北京市物業管理條例》首次提出可組建過渡性質的“物業管理委員會”來臨時補位。這一首創，將有利于解決當前業委會成立難的問題。

　　3月27日下午，《北京市物業管理條例》經市十五屆人大常委會第二十次會議表決通過，條例將于今年5月1日施行。

　　據了解，此前，共有13417名三級人大代表參與到“萬名代表修條例”活動中，征求了23007名市民、社區工作者和物業管理者，以及231個單位的意見建議；報請市委在市政協開展立法協商，市政協共提出240條意見建議。

　　“先嘗后買”的“勁松模式”寫入條例

　　2019年，朝陽區勁松一、二區的“一街兩園”示范區在實施綜合整治的過程中，引入了一家社會機構，由機構投入資金，在尊重居民意愿的前提下，對示范區進行整體改造提升。逐項改造硬件后，“一街兩園”示范區又在過半居民的投票之下，首次引入專業化的物業公司，并按照“先服務，再體驗，后收費”的原則，讓居民“先嘗后買”。

　　勁松模式，因此成為本市支持社會資本引入老舊小區綜合整治的先例。2020年年初，市住建委主任王飛曾向媒體表示，正研究制定老舊小區綜合整治的政策機制，推廣“勁松模式”，支持社會資本引入老舊小區綜合整治。

　　3月27日表決通過的條例明確提出，支持社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理。這意味著，本市從立法層面，正式支持社會資本在解決老舊小區綜合改造的過程中發揮積極作用。

　　占用小區消防通道  個人罰500元

　　“好多車停在小區消防通道中，多次反映，物業始終不管，萬一發生火災，到底誰來負責？”機動車輛占用消防通道，是小區管理中的“老大難”問題。微信公眾號“中國消防”的一項投票調查曾顯示，71%(3627票)的網友所居住小區，長期有車輛停放在消防通道上。因為私家車占用消防通道，屢有物業被約談甚至被罰款。但物業也有自己的苦衷，沒有執法權，想管，管不了。

　　如今，條例明確規定，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設施的，物業服務人應當及時勸阻，由消防救援機構責令改正，對單位處5000元以上5萬元以下的罰款，對個人處500元的罰款。占用、堵塞、封閉其他共用部位，或者損壞其他共用設施設備的，由城市管理綜合行政執法部門責令改正，給予警告，對單位處2000元以上2萬元以下的罰款，對個人處200元以上500元以下的罰款。

　　外墻脫落誰的責任？ 物業擔責  違規最高罰5萬

　　小區樓房外墻脫落，砸壞車，甚至砸傷人，物業有責任嗎？條例對此明確，物業有責任。

　　條例規定，物業服務人應當對物業管理區域內的電梯、消防設施等易于發生安全風險的設備設施和部位加強日常巡查和定期養護；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落。

　　物業服務人如違反了這一規定，將由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，處2萬元以上5萬元以下的罰款。

　　首次提出可組建“物業管理委員會”臨時補位  任期3年

　　沒條件成立業主大會，也沒有業委會怎么辦？條例給出了辦法，可以組建過渡性質的“物業管理委員會”來臨時補位。這一首創，將有利于解決當前業委會成立率低的難題。

　　不過，法制委員會認為，有必要明確物業管理委員會的臨時性、過渡性定位，以及物業管理委員會的職權有限性。

　　為此，條例指出，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會。物業管理委員會作為臨時機構，組織業主共同決定物業管理事項，并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

　　符合哪些條件，可以組建物業管理委員會？條例提出，不具備成立業主大會條件的；具備成立業主大會條件，但確有困難未成立的；業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會，符合上述情形之一的，就可以組建物業管理委員會。

　　考慮到其臨時性、過渡性的特點，條例特別提出，物業管理委員會的任期為3年。期限屆滿，仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。

　　物業應對突發事件  街道鄉鎮給予物資資金支持

　　此前，有審議意見提出，當前在應對新冠肺炎疫情工作中，做好各小區的物業管理工作，有針對性地采取防控措施，很有必要。

　　疫情初期，防疫物資緊張，讓不少物業犯了愁。針對這一難題，條例提出，“突發事件應對期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實市人民政府依法采取的各項應急措施；指導物業服務人開展相應級別的應對工作，并給予物資和資金支持”。

　　《北京市物業管理條例》更多亮點

　　亮點1：“黨建引領”寫入條例  社區黨組織有權推薦業委會候選人

　　構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系；推動在物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會中建立黨組織，發揮黨建引領作用。

　　社區黨組織有權推薦業委會候選人，引導和支持業主中的黨員積極參選業委會委員，通過法定程序擔任業委會委員。

　　亮點2：業主大會成立降低難度

　　業主大會成立難，最大的難題之一就是難以湊夠一定量的業主人數。為此，條例特別調整了申請成立業主大會的條件。

　　一個物業管理區域內，已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的,5%以上的業主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業主或者建設單位均可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請,居(村)民委員會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。

　　亮點3：應急物業服務期限擬不超6個月

　　物業管理區域突發失管狀態，誰來救急?

　　條例規定,物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處、鄉鎮政府應當組織有關單位確定應急物業服務人,提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。

　　提供應急物業服務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過6個月,費用由全體業主承擔。

　　應急物業服務期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新的物業服務人,協調新的物業服務人和應急物業服務人做好交接。

　　亮點4：物業費實行市場調節價并適時調整

　　物業服務收費實行市場調節價，由業主和物業服務人進行協商，并適時調整。

　　同時,要求市住房和城鄉建設行政主管部門發布住宅小區物業服務項目清單,明確物業服務內容和標準,物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則,供業主和物業服務人在協商物業費時參考。

　　亮點5：公共收益收支及車位租售情況  可“網上告知”全體業主

　　物業服務質量好，將激勵；而服務質量不好，則可能受到懲戒。條例提出，市住房和城鄉建設主管部門應當根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對物業服務企業實施分類監管，建立激勵和懲戒制度。

　　為了讓更多業主了解物業的服務情況，物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算；上一年度公共水電費用分攤情況、物業費、公共收益收支與專項維修資金使用情況；車位、車庫出售出租情況等信息。還可以通過互聯網方式告知全體業主。

　　亮點6：專項維修資金可代管  余額不足30%由業主補足

　　條例提出，專項維修資金屬于業主共有,業主大會可以自行管理或者委托市住房資金管理部門代管。未選舉產生業委會的,由市住房資金管理部門代管。業主大會可以委托具有資質的中介機構對共有資金進行財務管理。業主大會或者業主委員會自行管理共有資金的，應當每季度公布一次自行管理賬目。

　　專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。業主申請不動產轉移登記或者抵押登記時,應當向不動產登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。

　　亮點7：50%以上公共收益金應優先用于補充專項維修資金

　　物業服務人利用共用部分從事經營活動的,應當將公共收益單獨列賬。公共收益歸全體業主所有。專項維修資金余額不足首期應籌集金額30%的,50%以上的公共收益金額應當優先用于補充專項維修資金,剩余部分的使用由業主共同決定。

　　權威發布：28個物業管理配套文件陸續出臺

　　發布人：市住房城鄉建設委黨組書記、主任王飛

　　3月27日下午，市人大常委會召開新聞發布會，就剛剛通過的《北京市物業管理條例》進行了進一步解讀，市人大常委會法制辦、市人大常委會城建環保辦、市司法局、市住建委等多部門參加。

　　業主大會將有指導規則  企業信用將出臺管理辦法

　　《北京市物業管理條例》對物業服務活動以及各方主體責權都做了規定，但很多具體條款還需要進一步細化，形成可操作性的規章。從去年起，本市已經同步開展了物業重點問題“10+1”試點，包括黨建引領物業管理、賦權街道、業委會組建和運行、物業區域劃分、專業管線“進門入戶”等10個試點和專項維修資金情況調查一個專項工作。

　　目前，已經初步確定28個需要出臺的配套文件，包括前期物業管理辦法、臨時管理規約和管理規約示范文本、業主大會指導規則、住宅小區物業服務清單、物業服務公示管理辦法、企業信用管理辦法等。

　　業委會和物業企業重點建立黨組織

　　通過三年的努力，業委會（物管會）覆蓋率、物業服務覆蓋率、黨的組織和工作覆蓋率將逐步提升到一個較高的水平。

　　這次制定物業《條例》的一個重要原則就是加強黨建引領、將物業管理納入社區治理，實現基層治理“共建共治共享”。下一步，將重點在業委會和物業服務企業中推動黨組織的建立，通過黨的工作加強對物業管理工作的統籌領導。

　　對那些已經比較成熟商品房小區，重點是組建業委會，對成立業委會有困難的如老舊小區等，要在社區黨組織的統籌領導下，成立物業管理委員會，通過業委會（物管會）的工作，引導小區居民參與社區治理，共同決策小區公共事務，積極引入專業化的物業管理，逐步擴大物業管理的覆蓋面。

　　建成老舊小區數據庫  形成動態的整治項目庫

　　目前，本市還有很多老舊小區，其中大部分沒有專業化的物業管理，不僅設備設施老化、環境臟亂，更缺乏長效的管理機制，是當前社區治理工作的短板。

　　今年，準備在全面開展老舊小區摸底調查的基礎上，基本建成老舊小區數據庫，形成動態的整治項目庫，按照成熟一批確認一批的原則，確認好2020年整治項目。

　　各區、各街道重點是通過黨建引領，在前期工作中完成業主委員會或者物業管理委員會等業主組織的組建，居民同意物業服務標準、收費標準，并簽訂物業服務協議的，綜合整治項目方可實施。支持物業服務企業全程參與整治過程，綜合整治完成后，同步建立住宅專項維修資金。

　　投訴整改結果如何  將納入物業企業的信用評價

　　下一步，還將結合12345政務服務熱線、媒體曝光反映的突出問題，加大物業行業治理力度。

　　前期，已梳理出物業服務水平低、管道老化堵塞、私裝地鎖、電梯維修不及時等13類問題，這些問題占到12345市民熱線反映物業問題總量的90%以上。下一步，將充分利用“接訴即辦”的工作機制，督促物業服務企業對投訴問題及時整改，并將結果納入物業企業的信用評價。同時，通過已經建立的各區、各街鄉鎮辦理物業管理群眾訴求情況月度排名通報制度，推動住宅小區物業管理問題的合理解決。

來源：北京市住房和城鄉建設委員會