經過前期的公開征求意見，在吸納社會公眾意見的基礎上進行完善后，市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市教委、市公安局等多部門聯合起草的《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》）今天正式發布，將于2017年10月31日起實施。《通知》從強化住房租賃管理服務、增加租賃住房供應，建立住房租賃監管平臺、提供便捷公共服務，明確住房租賃行為規范、維護當事人合法權益，加強市場主體監管、提升住房租賃服務水平等四個方面提出加快發展和規范管理本市住房租賃市場的具體措施和要求。

　　住房租賃是城市居民解決居住問題的重要方式，是房地產市場的重要組成部分。2015年中央經濟工作會提出要建立購租并舉的住房制度，2016年進一步明確要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。2016年6月，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號），提出培育發展住房租賃市場的具體要求。7月住房城鄉建設部等九部委聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號），對加快發展住房租賃市場進一步提出明確要求。

　　北京市高度重視培育和發展住房租賃市場。本《通知》的目的在于完善購租并舉的住房體系，建立健全出租住房合法、主體權責明晰、市場行為規范、租賃關系穩定、權益得到有效保障的住房租賃管理服務制度；多渠道增加租賃住房供應，培育機構化、規模化住房租賃企業，引導居民形成先租后買的梯次消費模式，促進房地產市場平穩健康發展。

　　※意見征集情況

　　2017年8月17日至25日，市住房城鄉建設委就《通知》面向社會各界公開征求意見。征求意見期間，《通知》受到社會各界熱切關注。截止8月25日17：00，共收到反饋意見403件，其中電子郵件398件、傳真5件。總體來看，社會各界對《通知》內容表示支持和贊同，認為將能夠有效解決群眾關注的住房租賃市場的矛盾問題，是落實購租并舉的住房制度和完善符合首都特色的房地產市場健康發展長效機制的重要舉措。市住房城鄉建設委對反饋意見進行了匯總分析，并對公眾關注較多的義務教育、戶口等問題進行了回復。

　　同時，市住房城鄉建設委會同相關部門對公眾反饋意見進行了認真的研究、吸納，對《通知》內容進行了完善。與征求意見稿相比，正式發布的《通知》明確了2017年10月31日為實施日期，為保障《通知》的具體落地實施預留了一個月的緩沖期；為便于公眾進一步了解關心關注的教育、戶口等問題，《通知》明確，涉及義務教育、戶口登記和遷移等具體問題由相應職能部門負責解釋。

　　

政策解讀

　　子女入學：“承租人賦權”邁出重要一步

　　從征集到的意見建議看，公眾關注度最高的是義務教育問題。部分公眾認為《通知》中關于本市戶籍無房承租家庭適齡子女接受義務教育的規定較嚴，建議進一步放開，并建議明確具體流程、要求。

　　依據《通知》，本市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。

　　《通知》在我市現有義務教育政策要求的本市戶籍家庭適齡子女須在戶口所在地接受義務教育基礎上，規定本市戶籍無房家庭適齡子女按照相關規定可以在租房所在區接受義務教育，在“為本市戶籍無房家庭承租人賦權”方面邁進了一步。我市相關部門將結合實際情況，不斷加大教育資源配置，積極穩妥地推進教育制度改革，進一步滿足適齡兒童接受義務教育的需求。關于承租人適齡子女接受義務教育的具體實施細則，將由各區人民政府結合本區實際情況予以制定。

　　戶口登記和遷移：戶籍管理部門將出實施細則

　　除了子女入學，公眾關注較多還有戶口問題。部分公眾對于公租房承租人退租后戶口遷出問題表示疑慮，要求明確公租房、直管公房戶口登記、遷移具體流程。

　　在我市現有戶籍管理制度基礎上，《通知》規定“承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續”，從而解決本市戶籍公租房和直管公房承租人戶口登記和遷移問題。承租人戶口登記、遷移及遷出等具體實施細則將由我市戶籍管理部門結合實際情況制定。

　　對于辦理戶口登記和遷移，《通知》僅對本市戶籍的承租人承租公共租賃住房和直管公房的情況進行了規定。承租人為非本市戶籍的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領居住證。

　　租賃監管平臺：正在抓緊籌備

　　在公眾的意見建議中，有部分公眾建議盡快推行使用住房租賃監管平臺。按照《通知》要求，市住房城鄉建設委已經同步抓緊開展住房租賃監管平臺建設、住房租賃合同示范文本制定等實施準備工作。通過住房租賃監管平臺為市場主體提供便捷、高效、優質的服務，實施守信聯合激勵和失信聯合懲戒。

　　住房租賃監管平臺通過接口方式，對各類市場主體運行的網絡交易平臺進行管理。如果有市民想把房子對外出租，就可以到網絡交易平臺上發布信息，網絡交易平臺還可以向老百姓提供網上簽約、登記備案申請、交易資金監管、信用信息查詢等服務；市民也可以像淘寶用戶一樣，給相關企業好評、差評，作信用評價。網絡交易平臺、房地產經紀機構、住房租賃企業等應當對獲取的租賃當事人相關信息負有保密責任，不得違反法律法規要求和約定使用相關信息。

　　與此同時，市住房城鄉建設委也會會同相關部門加強對網絡交易平臺的動態核查，發現網絡交易平臺不符合相關條件、在住房租賃服務過程中存在違法違規行為的，市住房城鄉建設委可按規定終止其與住房租賃監管平臺的系統鏈接；涉嫌犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責任。

　　明確規范： 維護當事人合法權益

　　《通知》明確規定了對外出租房源的條件，保障承租人權益。除了結構、消防等方面的安全要求外，出租住房還要滿足基本使用功能：以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部布局分割出租；廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住；人均居住面積不得低于本市規定的標準。

　　《通知》明確，租賃當事人應當根據出租住房所在區域市場租金水平合理約定租金，合同期內房東不得單方面提高租金。如果房東收取押金的，應當在合同中約定押金的數額、管理或托管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內，房東應將押金退還租戶。

　　依據《通知》，市住房城鄉建設部門應當建立住房租金發布制度，及時發布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。

　　住建部門未來將發布的這個租金“參考價”并不是強制要求房東和租戶照此出租，而是起到參考作用。房東和租戶可以根據這個價格水平，約定具體的租金情況。

　　在租期方面，《通知》指出，鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持；而住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限也強制要求不得低于3年。

　　同時，《通知》明確規定，房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐租戶，未經租戶同意不得擅自進入出租住房。 如果房東在租賃期間出售出租住房的，應當提前3個月通知租戶，并不得影響租戶正常使用，租戶在同等條件下享有優先購買權。如果租賃期屆滿，房東不再繼續出租住房的，應當提前1個月以上通知租戶；繼續出租的，同等條件下原租戶享有優先承租權，但如果原租戶存在重大違約行為的除外。

　　《通知》專門對“轉租”有了限制。即：承租人不得擅自轉租、合租，合同明確約定可以轉租、合租的除外；承租人根據合同約定轉租、合租的，應當按本辦法規定辦理住房租賃登記備案；次承租人不得再次轉租。

　　加強監管：提升住房租賃服務水平

　　對于規范房地產經紀服務行為，《通知》明確房地產經紀機構從業人員應當實名服務。房地產經紀機構為當事人提供租賃經紀服務的，應當核對當事人身份證件、出租住房的權屬證明，實地查看住房并編制房屋狀況說明書，告知當事人有關事項，簽訂房地產經紀服務合同。房地產經紀機構不得為不符合出租條件的住房提供租賃經紀服務；房地產經紀機構應當協助住房租賃當事人辦理住房租賃登記備案。

　　《通知》要求，房地產經紀機構應當根據提供的住房租賃經紀服務內容和服務標準等合理收取費用。收費前，應當向當事人出具收費清單，列明收費事項、收費標準、收費金額以及其他與收費有關的事項，收費清單由當事人簽字確認。房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用。房地產經紀機構違反本款規定的，由價格主管部門依法處罰。

　　此外，《通知》強調要多渠道增加租賃住房的供應，各區人民政府應當根據各區實際加強租賃住房用地保障，通過在產業園區、集體建設用地上按規劃建設租賃住房等方式加大租賃住房供應。

　　根據《通知》，新建租賃住房應當配置教育設施，居住人口達到一定規模、15分鐘步行范圍內無醫療衛生機構的，應當依據標準和規劃予以設置。新建租賃住房將優先面向產業園區、周邊就業人員出租，促進職住平衡。

　　同樣，未來運營這些租賃房的將是更加專業的機構。本市鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，支持住房租賃企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業長期經營，滿足多層次住房租賃需求。

　　在金融支持方面，本市也將鼓勵開發性金融等銀行業金融機構在風險可控、商業可持續的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現金流，向住房租賃企業提供分期還本等符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。

　　未來，本市也將繼續推進公共租賃住房開發貸款試點工作，適度增加試點參與銀行數量。研究制定鼓勵房地產投資信托基金（REITs）發展的優惠政策，協調與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業利用房地產投資信托基金融資。

　　《通知》明確，在本市國有土地上依法建設的住房，以及在集體建設用地上符合城鄉規劃建設的租賃住房的租賃，按照本通知執行。