（一）開展存量房評估工作的政策依據(jù)是什么？

　　存量房評估工作是“應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)對存量房交易申報價格進行評估”的簡稱。2011年初，國務(wù)院出臺了關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的“新國八條”，其中明確提出要“加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞‘陰陽合同’產(chǎn)生的稅收漏洞”。市政府在“京十五條”貫徹落實意見中明確規(guī)定財政部門會同稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門負(fù)責(zé)開展此項工作。財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于推進應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2010〕105號）和《關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2011〕61號）對此項工作進行了具體部署。為此，市財政局、市地稅局、市住建委聯(lián)合制發(fā)了《關(guān)于加強存量房交易稅收征管工作的通知》（京財稅〔2011〕418號），在全市范圍內(nèi)，實施運用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的措施。

　　（二）開展存量房評估工作的目的是什么？

　　存量房交易雙方作為納稅人應(yīng)當(dāng)如實申報成交價格，并按照國家稅法規(guī)定繳納相關(guān)稅費，對于存量房交易申報價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)《征管法》的相關(guān)規(guī)定依法進行核定征收。

　　我市在2006年開始應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)對存量房交易申報價格進行評估。五年來，存量房交易量穩(wěn)步攀升。我市依靠存量房交易計稅價格體系，加強稅收征管工作，有效發(fā)揮了稅收職能作用，為維護房地產(chǎn)市場秩序發(fā)揮了重要作用。但同時，目前在存量房交易市場中存在“陰陽合同”的現(xiàn)象，由此產(chǎn)生了稅收征管的漏洞。這種行為嚴(yán)重擾亂了正常的稅收秩序，破壞了依法、公平、公正的納稅環(huán)境，損害了廣大納稅人和國家的合法利益，也削弱了稅收對房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策效果。

　　2011年，按照中央和北京市的工作要求，我市采集了最新的存量房交易數(shù)據(jù)作為測算依據(jù)，應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)對存量房交易申報價格進行評估，重新修訂了存量房交易計稅價格核定辦法。這將有利于維護房地產(chǎn)交易秩序，更好地實現(xiàn)稅負(fù)公平，營造依法納稅的良好環(huán)境。

　　（三）訂立“陰陽合同”的危害有哪些？

　　目前，在存量房交易過程中，存在著“陰陽合同”的現(xiàn)象。即合同當(dāng)事人就同一事項訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對內(nèi)，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實意思表示，而是以躲避政策監(jiān)管、逃避國家稅收等為目的；對內(nèi)的一份則是雙方真實意思表示。“陰陽合同”是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來非正當(dāng)利益的同時，也會給當(dāng)事人在合同履行中帶來一定的法律風(fēng)險。如：某人想買套房子，與賣方談好價款后，為了少繳稅，與賣方簽署了“陰陽合同”，一份合同為150萬，一份合同120萬。買方在支付120萬后，以房款付清為由要求賣方為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，賣方不能接受買方的要求。買方則堅稱另外一份合同多出的30萬是計算錯誤造成的，不是自己真實意思表示，并將賣方告上法庭。

　　（四）存量房交易計稅價格是如何確定的？

　　對于納稅人申報的存量房交易價格符合存量房交易價格評估值的，按照申報價格征收各項稅款；對于申報的存量房交易價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按核定計稅價格征收稅款，有正當(dāng)理由的，按申報價格征收各項稅款。核定計稅價格參照存量房交易價格評估值確定。

　　（五）存量房交易價格評估值是如何確定的？

　　我市運用房地產(chǎn)批量估價技術(shù)方法，依據(jù)2010年-2011年3季度全市存量房交易樣本，確定存量房交易價格評估值。批量評估是指在給定時間對大批量而非單宗房地產(chǎn)，使用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)方法和共同的數(shù)據(jù)借助計算機輔助評估，并對評估結(jié)果進行統(tǒng)計檢驗和分析的技術(shù)方法。具體技術(shù)路線：一是選定基準(zhǔn)住房；二是按照成片、連續(xù)、同質(zhì)等原則，劃分成若干區(qū)域，通過市場調(diào)研、交易比對等方法，利用交易樣本數(shù)據(jù)，得到各區(qū)域基準(zhǔn)住房的評估值；三是選出區(qū)域中房屋品質(zhì)、價格明顯高于其他小區(qū)的項目作為特殊項目，單獨確定小區(qū)住房的評估值；四是確定基準(zhǔn)住房的修正系數(shù)。修正因素包括建成年代、房型、樓層等要素；五是將各區(qū)域及小區(qū)住房的評估值下浮一定比例，作為評估存量房交易價格的基礎(chǔ)，再結(jié)合上述修正因素，確定存量房交易價格評估值。例如，某區(qū)域存量房交易的批量評估的評估值是2萬元/平方米，但是考慮其建成年代較早、房型和樓層較差等因素，按評估值下浮一定比例并用修正系數(shù)修正后，該房屋的交易價格評估值可能小于2萬元/平方米。

　　存量房交易價格評估值的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是由市財政局、市地稅局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委應(yīng)用房地產(chǎn)批量估價技術(shù)共同確定的，今后會根據(jù)北京市房地產(chǎn)市場交易情況進行動態(tài)更新。

　　（六）影響房屋價值的正當(dāng)理由有哪些？

　　依據(jù)房地產(chǎn)估價理論，正當(dāng)理由是指客觀的、實際影響存量房價值的因素，如房屋的環(huán)境因素、質(zhì)量因素等。在新的存量房交易計稅價格核定辦法中，已經(jīng)考慮樓層、房屋類型、建筑年代等明顯影響房屋價值的因素。除此之外，如果納稅人認(rèn)為其房產(chǎn)交易價格雖然明顯偏低但有正當(dāng)理由的，可以向主管稅務(wù)機關(guān)提供相關(guān)情況，由主管稅務(wù)機關(guān)研究提出處理意見。

　　（七）對房地產(chǎn)交易中介機構(gòu)如何加強管理？

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)法律、法規(guī)，公正、公平、誠信地組織實施經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，加強對經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的管理、教育。按照京財稅〔2011〕418號規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)違反房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，誘導(dǎo)、協(xié)助交易雙方出具“陰陽合同”等行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定嚴(yán)肅查處。

　　（八）京財稅〔2011〕418號的執(zhí)行時間？

　　京財稅〔2011〕418號自2011年12月10日起執(zhí)行。凡是在2011年12月10日（含）以后，通過市住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂的存量房交易合同，均按照新的存量房交易稅收征管規(guī)定執(zhí)行。

　　（九）新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　我市享受優(yōu)惠政策普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)是應(yīng)同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上;單套建筑面積在140（含）平方米以下;實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。根據(jù)《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會北京市地方稅務(wù)局關(guān)于公布本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格的通知》（京建法〔2011〕22號），其中我市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格調(diào)整為：以全市住房平均交易價格為1.8萬元/平方米，分環(huán)線區(qū)域和方位進行系數(shù)調(diào)整，調(diào)整系數(shù)為四環(huán)內(nèi)北部1.8、南部1.6，四至五環(huán)北部1.5、南部1.3，五至六環(huán)北部1.2、南部1.0,六環(huán)外0.8。南、北部地區(qū)以蓮石西路經(jīng)廣安門內(nèi)大街至京沈高速公路一線為界劃分。成交均價、區(qū)域范圍和方位調(diào)整系數(shù)將根據(jù)實際情況變化動態(tài)調(diào)整。

　　通過計算（公式為：每平米價格上限=平均交易價格（18000元/平方米）×調(diào)整系數(shù)×1.2），我市享受優(yōu)惠政策住房的每平米價格上限是：四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)為38880元、南部地區(qū)為34560元，四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元、南部地區(qū)為28080元，五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元、南部地區(qū)為21600元，六環(huán)外地區(qū)為17280元。

　　（十）新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行時間？

　　2011年12月10日正式執(zhí)行，為市場預(yù)留了一定的政策適應(yīng)期，確保新老政策平穩(wěn)過渡。購買新建商品住房的納稅人，以申報繳納契稅時點的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，界定是否享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策；存量住房交易的納稅人，以辦理存量房買賣合同（網(wǎng)上）簽約時點的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，界定是否享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

　　（十一）符合新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)能夠享受哪些稅收優(yōu)惠政策？

　　個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　（十二）開發(fā)商可否強制代收代繳契稅

　　不可以。開發(fā)商強制代收代繳稅費，甚至以此作為交房條件的，消費者可以向市、區(qū)地稅部門和房屋管理部門進行投訴或舉報，一經(jīng)查實，嚴(yán)肅處理。

來源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會