近日，市建委、市社會辦、市民政局、市規劃委等部門依據《物權法》、《物業管理條例》、《業主大會規程》以及我市有關規定，結合近年來組建業主大會、選舉業主委員會及其運作的實踐，研究制訂了《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則（試行）》(以下簡稱《指導規則》)。《指導規則》的制定對于維護廣大業主合法權益，解決因物業管理主體缺失帶來的更換物業服務企業難、使用維修資金難等問題，以及加強社會建設，促進社區協調發展具有重要作用。

        截至目前，全市實施物業管理的房屋總建筑面積約3.65億平方米，其中，住宅2.82億平方米。近年來，市建委會同有關部門全面推進物業管理工作，積極完善物業管理政策法規，出臺了《北京市前期物業服務合同》、《北京市物業服務合同》、《臨時管理規約》等示范文本，發布了《住宅物業服務等級規范》，進一步規范了物業服務行為。在加大矛盾糾紛排查力度方面，建立了市、區縣、街鄉、社區四級物業管理糾紛人民調解組織體系。積極推進物業管理納入社區建設，下移行政管理職能，探索建立社區黨組織、居委會、物業服務企業、業主委員會四方協調機制。開展住宅物業服務標準化專項行動。同時，加強市場監管，加大處罰力度，近兩年先后注銷330多家物業服務企業。通過采取一系列有效措施，全市物業管理不斷規范，服務水平逐步提高。

        當前，物業管理存在著業主大會成立難、業主委員會運作不規范、難以有效監督等突出問題。一方面小區規模大，業主數量多，主動參與意識不強，組織主體不明確業主大會組織成立難度大。另一方面業主委員會自律與監督機制不完善，開展活動不夠規范，引發業主與業主委員會或業主委員會成員之間的矛盾糾紛。

        根據《物權法》和新修訂的《物業管理條例》，《指導規則》賦予了街道、鄉（鎮）的指導和監督職能，規定物業所在地街道、鄉（鎮）負責對業主大會、業主委員會的成立、運作及活動進行指導和監督；確定了社區居委會負責組織召開首次業主大會會議的職責，規定在街道、鄉（鎮）的指導下，社區居委會組織業主代表組成首次業主大會會議籌備組。社區居委會工作人員擔任籌備組召集人，未成立社區居委會的，街道、鄉（鎮）指派工作人員擔任籌備組召集人。

        為加強對重大事項的監督，切實維護業主的共同利益，以避免引發重大矛盾糾紛，影響社區的穩定與和諧。《指導規則》規定，業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規的，街道、鄉（鎮）應當責令限期改正或者撤銷其決定；業主委員會不按時組織召開業主大會的，經20%以上業主提議，街道、鄉（鎮）要責令限期組織召開；業主委員會逾期未組織換屆的，街道、鄉（鎮）應當責令其限期組織。

        在發揮居委會對業主大會監督作用方面，《指導規則》規定，召開業主大會會議，要告知物業所在地社區居委會，并聽取其意見和建議，以促進社區秩序建設、公共事務管理，實現良性互動。

        在起草及修改過程中，市建委會同市社會辦、市法制辦、市民政局多次征求了市政府研究室、規劃委、國土局、市政管委、發改委、公安局等相關部門、各區縣政府和部分街道、鄉（鎮）、社區居委會的意見，組織召開物業管理專家、律師、業主代表、建設單位代表、物業企業代表專題會議，廣泛聽取各方意見，進行了多次的修改完善。

        新聞鏈接：

        業委會備案職能下放

        《指導規則》將物業區域劃分和業主委員會成立備案職能下放給街道、鄉（鎮），使物業區域劃分與社區管理有機銜接，并有效解決社區用房落實難的問題。規定在房屋銷售之前，由街道、鄉（鎮）會同區縣規劃、建設房管、國土、民政等部門核定社區配套用房建設方案，劃分物業區域；業主委員會應當自選舉產生之日起30日內向街道、鄉（鎮）備案。

        業主仍為監督主體

        為維護業主的主體地位，《指導規則》規定，對業主大會、業主委員會日常活動的監督仍以業主為主體。業主委員會候選人可以由業主自薦或推薦，日常活動按照業主大會議事規則進行等。除逾期不換屆、20％業主提議仍不召開會議和發生違法違規情形應依法予以糾正外，主要由業主自身實施監督，促進業主自我管理能力的提高。

        增加了開發建設單位責任

        《指導規則》增加了開發建設單位在首次業主大會召開時的責任，從而督促開發建設單位、物業服務企業支持首次業主大會召開。規定建設單位限期向街道、鄉（鎮）報送有關材料，并承擔籌備召開首次業主大會會議費用。

        部分業主可以決策本區域的事務

        《指導規則》規定，部分業主可以決策本區域的事務，以解決小區規模過大帶來的需求統一難、開會難等問題，更好地滿足業主的多元化服務需求。業主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事務，但不得違反法律、法規及管理規約，不得與業主大會的決定相抵觸。

來源：北京市住房和城鄉建設委員會